아파트,주택등 건설공사 입주자난 건축주입장에서 불편하고 비합리적인 시공내역에 대하여 시정을 요구할 경우 시공회사는 하자보수의 적극적이행 보다는 적당한 선에서 이를 종결지으려 한다. 또한 입주민이 요구한 하자에 대해서도 입주민의 요구를 수용하기보다는 시공사에 편리하거나 유리한 방법으로 하자를 마무리하려 한다.

건설회사 하자보수에 미온적

건설사는 입주자대표회의, 관리사무소가 건설공사에 대한 전문지식을 보유하지 못하였다는 것을 알고 있기에 하자가 아니라고 말해도 논리적으로 하자임을 입증하지 못하는 현실을 악용하고 있는 것이다

제도적으로 주택법과 집건법에 이에 대한 대책이 마련되어 있기도 하지만 우리나라의 국민정서상 법적인 대응에 대한 거부감도 합리적인 하자보수대책을 가로막는 요인이기도 하다

그러나 거듭된 입주민들의 요구에도 불구하고 건설사가 미온적인 태도를 유지할 경우에는 하자진단전문업체의 기술적 판단에 근거하여 하자보증보험사에 하자보수를 요구하는데 주저해서는 않된다.

물론 이경우에도 보증기간 안에 하자가 발생하였다는 사실을 입증하여야 하기 때문에 사전에 관리사무소나 입주민들이 조사한 하자내역에 대하여 반드시 보증기간 안에 시공사에 하자보수를 청구한 문서를 보관하고 있는 것이 유리하다

이러한 노력에도 불구하고 건설회사 또는 보증회사와 하자보수에 대한 합의가 이루어지지 아니할 경우 법적대응을 통하여 입주자의 의사를 관철할 수 있으며 소송에는 건설회사를 상대로 하는 "손해배상청구소송"과 하자보증사를 상대로 하는 "하자보증금 청구소송"이 있다.

전문기술사에게 하자진단 요청

입주민 및 관리사무소는 건설공사에 대한 전문가가 아니므로 시공사의 주장에 이끌려 다니기 쉽고 때로는 하자보수를 하지 않겠다는 시공사의 협박과 소송을 하면 오히려 집값이 떨어진다는 회유등에  대처하기가 곤란하므로 건설공사 부실등에 대한 하자진단 전문기술사에게 의뢰하여 하자내역과 대책을 수립한후 법률전문가의 자문을 받아여 처리하지 아니할 경우 하자에 대한 합의를 유리하게 이끌어내기가 쉽지 않다.

통상 입주자대표회의 등이  3년차 하자보수를 시공사와 합의에 의하여 종결지으려 할 때에도 하자진단 전문기술사에 의한 하자진단을 통하여 합의내용의 정당성에 대한 검증이 필요하다.  이를 통하여  임의적인 합의 등으로 인한 내부적인 분쟁을 예방할 수 있으므로 반드시 이를 준수해야 한다.

하자진단보고서에 근거하여 보수요청해야

기술사에 의한 하자진단을 통하여 하자보수에 대하여 소극적 자세를 탈피하고 진단보고서을 통하여 건설공사의 하자내역과 보수금액을 명확히 인지하여야 한다.

이러한 조건에서 시공사와 합의에 임할 경우 시공사의 성의있는 자세를 이끌어 낼수 있는 것이며 전문가 진단을 근거로 하자보수를 요청하고 시공사가 성실한 자세로 임하지 않을 경우 하자소송까지도 불사한다는 각오로 임하여야 하며, 실제로 입주자대표회의등의 하자소송에 대한 입주민 동의과정을 보고 다급해진 시공사가 합의를 요청해와 입주민에게 유리한 합의를 이끌어낸 경우도 적지 않다.

하자에 대한 제1보증채무자는 건설회사 이므로 하자발생시 건설회사에 우선적으로 하자보수를 요구하여야 한다. 종종 입주자대표회의가 유선이나 구두로 하자보수를 요청해서는 않되며 내용증명등의 방법으로 하자보수 요청 사실을 확보하고 있어야 한다

법적인 대응도 유효한 수단

만약 건설회사가 부도 등으로 인하여 하자보수를 할 수 없거나 하자보수 의무를 이행하지 아니할 때는 하자보증보험회사에 하자보수 보증금을 청구해 보수를 해야 한다.

하자보증보험사에 하자보수를 요구할 때에는 보증기간 안에 하자가 발생하였다는 사실을 입증하여야 하기 때문에 반드시 보증기간 안에 시공사에 하자보수를 청구한 문서등으로 를 이를 입증해야 한다.

하자보증보험사는 미시공(관련법규 또는 설계도서 등에 정한 사항을 시공하지 아니하는 경우) 및 변경시공(시공은 하였으나 설계도서 등에 정한 바대로 하지 아니하고 자재 또는 규격 등을 달리하여 시공하는 경우), 하자보증기간 이후 발생한 하자에 대하여는 책임을 지지 아니한다.

하자보증금은 현금을 예치하고 있는 것이 아니고 단지 하자보증서를 교부하여 하자에 대한 신용보증만 하고 있는 것이기에 발생한 하자를 건설회사에서 보수하지 아니하였다는 사실만으로 하자보증보험사에서 보증금을 지급하는 것은 아니다.

즉 하자보증회사는 시공사가 하자보수를 할 수 없는 상태 이거나 하자보수 의지가 없다는 전제가 충족되어야 자체실사 등을 통하여 하자보증보험사에서 하자라고 판단한 사항에 대하여만 하자보증금을 지급한다.

기술전문가와 법률전문가의 조력은 필수

물론 하자보증회사가 하자라고 인정지 않는 부분에 대하여는 전문기술사의 검토를 거쳐 하자로 인정을 요청할 수 있고 법에 호소하는 방법도 있다.

건설회사 또는 보증회사와 하자보수에 대한 합의가 이루어지지 아니할 경우 법률전문가의 조력을 받아 소송을 통하여 입주자의 의사를 관철할 수 있으며 소송에는 건설회사를 상대로 하는 "손해배상청구소송"과 하자보증사를 상대로 하는 "하자보증금 청구소송"이 있다.

이경우 인지대 및 송달료, 하자소송내역의 기술적 판단을 위하여 법원에서 지정한 감정인의 조사비용, , 변호사 선임비용이 소요되나 이는 승소비율에따라 부담하는 비용이므로 종국에는 입주민의 비용부담이 그리 크지 않게 된다.

이러한 하자소송은 기술사에 의한 하자진단을 근간으로 법률전문가인 변호사의 조력을 받아 진행할 경우 합리적이고 투명한 문제해결을 담보할 수 있을 것이다.

하자보수에 대한 가장 합리적인 방법은 합의와 조정일 것이다. 하지만 최근 하자보수와 관련하여 법적인 대응이 크게 증가하고 있는 것은 입주민의 하자에 대한 의식의 업그레이드에 비하여 건설사는 하자보수에 대한 종전의 인식에 머물러 있는 것에도 크게 기인한다 .

이제는 분양과 시공을 그들의 몫으로 인식하는 패러다임을 타파하고 하자보수는 당연한 건설사의 의무라는 적극적인 자세 전환이 요구된다 하겠다.

이글은 인터넷신문 남양주뉴스에 동시 게재되어 있습니다

서울건축환경기술사사무소 유병호 대표/기술사/건설사업관리전문가/법원감정인