서울 도심의 대형 신축오피스텔을 시행하고 하자, 미시공, 설계변경, 추가공사 등에 대한 전문가 판단을 실시하여 시공자와 정산기준을 마련하기 위하여 입주 전 사전 하자감정이 실시되었다.

입주전 사전 하자감정은 신축오피스텔의 외벽, 옥탑층, 계단실, 전유세대, 엘리베이터 홀, 지하주차장, 지하피트, 부대시설 등의 철근콘크리트 균열과 누수 등 하자 및 미시공, 변경시공을 조사․분석하고 추가공사 내역의 적정성 등을 평가하는데 있다.

본 건 감정은 신축오피스텔의 하자 및 미시공(변경시공 포함)을 조사․분석하고 추가공사 내역의 적정성을 평가하기 위하여 사용승인도면, 감정목적물의 감정항목과 관련한 당사자 주장 청취, 당사자가 제출한 관련서류 등을 기준으로 감정인의 현장조사와 제출된 관련서류 등을 검토하였고, 신축오피스텔의 설계도서를 기준으로 외벽, 각동 전유세대, 옥탑층, 계단실, 엘리베이터 홀, 지하주차장, 지하피트, 주민공동시설, 경비실 부대시설 등의 철근콘크리트 누수 등 하자 및 미시공, 변경시공 여부를 시행사와 시공사, 감정인이 공동으로 조사하고 분석․평가하였다.

입주전 사전 하자감정에 있어 건물외벽, 각동 아파트 전유세대, 옥탑층, 계단실, 엘리베이터 홀, 지하주차장, 지하피트, 주민공동시설, 경비실 부대시설 등의 철근콘크리트 균열과 누수 등 하자, 미시공(변경시공)에 대한 현장조사에 의하면, 공용부분 지하7층~지하1층, 옥상층, 옥탑층은 지하 기계실, 벽면 천정 누수 등이 심각하게 진행되고 있어 감정목적물의 내구성 저하는 물론 철근 부식 등으로 인한 안전성을 침해하고 있어 신속한 누수방지 조치가 필요한 것으로 조사되었다.

근린생활시설 지상1층~4층의 각 실 출입문 개폐불량, 칸막이 시공불량, 전기콘센트 주변 마감 불량 등의 시공불량이 조사되었고 입주이전에 부적합 시공을 보완할 필요성 있는 것으로 판단되었고, 5층에서 15층의 감정목적물 오피스텔 고층부의 창호하부 누수, 현관 주변 곰팡이 발생, 가구 마감불량, 현관 대리석 시공불량 등에 대한 하자보수가 신속히 이루어져야 할 것으로 조사되었다.

▲ 신축오피스텔 입주전 사전 하자감정에서 신축오피스텔 시공사와 시행사, 감정인이 공동 현장조사에서 지하주차장 바닥 누수 등이 조사되었다.

본 건의 감정목적물의 추가공사와 기타 부적합 시공(내재된 하자), 개선 검토사항 등에 대한 현장조사에 의하면, 시공사가 주장하는 신축오피스텔의 추가공사금액산정에 있어 계약내역에 있는 품목의 단가는 계약단가를 적용하여야 하는데 이를 준용하였는지 확인되고 있지 않는 것으로 조사되었고, 실제적으로 간접비 00,000,000원 적용의 적정성에 대한 검토가 필요한 것으로 조사되었으며, 감정목적물 지하터파기 무진공 공법 미적용, 철근 변경, 철근 및 콘크리트 반입량 등에 대한 종합적인 조사, 분석을 통해 추가공사비와 감액공사비를 확정하여 정산하는 것이 바람직 할 것으로 판단되었다.

기타 부적합 시공(내재된 하자)로서 오피스텔 전유부분은 각 창호 결로수 배출구 미시공으로 입주자의 민원이 예상되며, 하절기 우기시 1층 배면 상가로 우수가 유입될 가능성이 매우 높아 적극적인 대응책 마련이 필요한 것으로 조사되었고, 개선 검토사항으로서 감정목적물 배면 보도블럭과 트랜치 부분의 우수유입가는성이 매우 높아 30mm 정도 추가적인 구배를 더 확보하는 것이 필요해 보이고, 전면 옥외소화을 벽돌마감으로 시공하였으나 주변미관을 고려하여 대리석으로 시공하고, 외부에 노출된 기둥은 알루미늄쉬트로 마감하는 것으로 개선되어야 할 것으로 조사되었다.

종합적으로, 현장조사시점을 기준으로 감정목적물 지하 기계실, 벽면 천정 누수 등이 심각하게 진행되고 있어 감정목적물의 내구성 저하는 물론 철근 부식 등으로 인한 안전성을 침해하고 있어 신속한 누수방지 조치가 필요한 것으로 판단되고, 오피스텔 고층부의 창호하부 누수, 현관 주변 곰팡이 발생, 가구 마감불량, 현관 대리석 시공불량 등에 대한 하자보수가 신속히 이루어져야 할 것으로 조사되었다.

본 건의 신축오피스텔 신축공사의 하자보수보증금율은 3%에 해당하나 감정목적물의 누수 등에 따른 구조적 안전성 확보와 하자보수공사의 적정성에 대한 검증을 고려하여 약 00억원 정도는 공사대금 정산지급에서 유보하는 것이 합리적인 것으로 판단되고, 시공사가 주장하는 신축오피스텔의 추가공사금액은 당초 계약내역에 있는 품목의 단가는 계약단가를 적용하여야 하는데 이를 준용하였는지 확인되고 있지 않는 것으로 조사되었고, 실제적으로 일부 품목의 추가공사 적용 여부, 기타 간접비 적용의 적정성에 대한 검토가 필요한 것으로 조사되었으며, 감정목적물 지하터파기 무진공 공법 미적용, 철근 변경, 철근 및 콘크리트 반입량 등에 대한 종합적인 조사, 분석을 통해 추가공사비와 감액공사비를 확정하여 정산하는 것이 바람직 할 것으로 판단되었다.

본 사례를 통해 입주 전 사전 하자감정은 하자, 미시공, 설계변경, 추가공사 등에 대한 전문가 판단을 실시하여 시공자와 정산기준을 마련하고 추가공사 내역의 적정성 등을 평가하는데 유용할 것으로 보인다.