완성된 건축물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있으면 건설업체에 대하여 일정기간을 정하여 하자의 보수를 청구할 수 있으며 이를 이행하지 않을 경우에 하자보수나 손해배상을 청구할 수도 있다

하자보수가 가능해야

하지만 하자보수가 객관적으로 가능하지 않으면 하자보수청구권이 성립하지 않는다 예컨대 대규모 집합건물의  지하주차장의 층고가 설계보다 낮아져서 사용상 불편이 큰데, 이를 높이는 방법은 건물전체를 철거하고 새로건축하는 방법뿐일 경우에는 하자보수가 불가능하다고 볼 것이다

건물완성 전의 성취된 부분도 가능

하자보수책임은 완성전의 성취된 부분에 관하여여 성립된다 따라서 일부 완성되지는 않았지만 하자가 발생된 부분이 다음단계로의 하자로 이어질 가능성이 있는 분분에 대한 하자보수에 대한 요구도 가능하다

보수에 과다한 비용이 들지 않을 것

하자보수가 중요하지 않거나 그 보수에 과다한 비용이 요구될 경우에는 청구할 수 없다. 이는 중요한 하자와 보수에 과다한 비용이 들지 않는 하자에 대하여만 하자보수 청구권이 성립함을 의미한다

하자보수 청구권의 행사

입주민이 하자보수를 청구하려면 상당한 기간이 경과하여야 하자보수에 대한 청구가 가능하다 즉 건설업체에 대하여 하자보수청구권과 하자보수에 갈음하는 손해배상을 선택하여 행사할 수 있지만 , 일단 상당한 기간을 정하여 하자보수권을 그 기간이 경과할때까지는 손해배상청구를 하지 못한다. 이는 하자보수 청구를 받고 보수작업에 착수한 건설업체를 일정부분 보호할 필요성이 있기 때문이다

하자보수청구권은 입주민의 하자존재 범위,대책요구 정도 표현등 의사표시만으로도 효과가 발생한다

손해배상청구권의 행사

하자가 중요하거나, 중요하지 않더라도 과다한 비용이 소요되지 않으면 도급인이 하자보수청구를 하지 않고 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있다

나아가 하자보수를 하더라도 입주민은 하자보수가 지연되거나 완전한 보수가 불가능한 경우에 남게되는 손해, 하자로 인하여 계약에서 정한 대상 이외의 대상에서 발생한 손해의 배상을 청구할 수 있다

하자보수가 불가능할 경우

중요하지 않는 하자의 보수에 과다한 비용이 들 경우에는 하자보수는 허용되지 않으므로 입주자은 손해배상청구만을 할 수 있다.

하자보수가 가능한 물리적 하자와는 달리 법률적 하자나 환경적 하자의 경우에도 하자보수가 사실상 불가능한 경우가 많다. 이 경우 배상을 구하는 손해는 하자보수에 갈음한 손해배상이 아니라 입주민이 입은 하자로 인하여 입은 통상의 손해는 특별한 사정이 없는한 건설업체가 하자없이 시공하였을 경우의 교환가치와 하자가 있는 현재상태와의 교환가치의 차액이 된다

하자보수비 상당액

하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우 하자보수에 필요하면서 적정한 공사비용인 하자보수비 상당액이 손해액으로 인정되며 입주민이 스스로 비용을 부담하여 하자를 보수한 경우에는 지출한 비용을 배상하여야 할것이나 통상의 비용보다 과다한 비용을 지출한 경우에는 통상적인 보수비용의 범위에서 인정될 것이다

건축물 가치 감소액

하자보수가 불가능하거나 허용되지 않을 경우에는 현실적으로 하자보수비용을 산정할 수 없으므로 하자로 인한 건물가치의 감소액, 즉 완전한 건물과 하자있는 건물과의 경제적 자치의 차액을 손해액으로 정하여야 한다

특별사정으로 인한 손해

위와 같은 통상적인 손해외에 특별사정으로 인한 손해의 경우 건설업체가 알았거나 알수 있었던 경우 이를 인정받을 수 있다

즉 하자로 인한 사용가치(하자보수기간 동안의 임대료 수입 또는 영업손실액등)의 감소에 대한 손해배상도 원칙적으로 인정되어야 할 것이다. 다만 이를 인정받기 위해서는 그 보수 기간동안 임대 또는 영업할 수 없게 되었다는 사정과 임대를 못하여 입은 손해액 또는 영업상의 손실액 등이 입증되어야 한다

건묵물의 하자로 인한 위자료

건축물의 하자로 인한 정신적 고통에 대한 위자료더 특별사정으로 인한 소해에 해당한다. 일반적으로 신축한 건축물에 하자가 있는 경우 입주민이 받은 정신적 고통은 하자가 보수되거나 하자보수에 갈음한 손해배상이 이루어짐으로써 회복된다고 볼수 있으나 특별한 사정이 있는 경우에 한하여 정신적 고통에 대한 위자료가 인정될수 있을 것이다

손해배상액 산정의 기준

하자보수를 청구한후에 또는 하자보수청구와 함께 손해배사을 청구하는 경우에는 손해배상액의 산정기준은 하자보수청구시를 기준으로 한다. 최초로 하자보수 청구를 한 때 보수의 범위, 내용이 구체적으로 정해지며 손해액도 그때 확정되어 있다고 볼 수 있기 때문이다

하자보수를 청구하지 않고 처음부터 이에 갈음하는 손해배상청구를 한 경우에는 손해배상액을 청구한 때를 기준으로 한다

하자보수 보증금등을 청구하려면 하자가 주택법상의 하자보수기간내에 빌생한 사실을 입증하여야 한다. 이법령 이외에도 보증게약상의 하자보증약관에 보증대상을 사용검사를 받은 후 하자담보기간내에 발생한 하자로 규정하는 예가 대부분이다

따라서 사용검사 이전에 발생한 하자, 미시공, 변경시공 등 사용검사 이전에 이미 나타난 상태가 사용검사 이후까지 지속적되어 주택의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래한다고 하더라도 보증대상이 되지 못한다고 보아야 할 것이다

[서울건축환경기술사사무소 유병호 기술사/건설사업관리전문가 ☎02-464-8182 ]