▲ 서울건축환경 유병호 기술사/건설사업관리전문가

인구집중과 도시개발이 본격화되면서 건축관계에서 환경침해에 대한 분쟁이 날로 늘어나고 있다. 새로운 건축으로 인한 일조권, 조망권, 소음 등 생활방해의 문제가각해지고 이러한 침해에 대하여는 종래의 불법행위 이론만으로는 합리적인 해결을 할 수 없기 때문에 다양한 연구가 이루어지고 있다.

조망권이란 아름다운 자연적 역사적 문화적 풍물 등 경관을 조망하여 미적인 만족감이나 정신적 휴식을 향유할 수 있는 조망적 이익내지 환경적 이익을 말한다. 일반적으로 주거지 인근에 새로운 건물이 들어섬으로 인하여 기존에 누리고 있던 조망을 할 수 없게 되거나 제한받게 된 경우 이를 법적으로 보호할 수 있는가에 대한 문제가 논란의 대상이다

하지만 조망권을 법적으로 보호할 수 있는 이익으로 인정받기 위해서는 지역의 특수성, 시설의 소유, 조망차단의 정도, 시간전 선후관계, 조망목적과 주변 토지이용과의 조화성을 기준으로 한다

지역의 특수성

조망하는 곳이나 조망되는 곳 모두 지역적으로 특수한 위치를 가진 곳이어야 한다. 자연경관이 아름다운 곳이어야 하고 경관이라고 할 수 없는 전망의 이익은 조망권을 구성하지 못한다

보통의 지역에 인공적으로 특별한 시설을 갖추어 조망의 이익을 인위적으로 향유하더라도 이는 보호의 대상이 될 수 없다.

나아가 건물건축 당시에는 전망이 확보되었다 하더라도 인접용지가 상업용지로 언제던지 조망을 방해하는 건물이 건축되리라고 예상되면 지역성을 부정되고 인접 토지에 대한 행정규제로 인한 반사적 이익으로 전망이 확보된 경우도 보호대상이 될 수 없다

시설의 소유

조망하는 곳에서 거주 또는 활동할 수 있는 시설을 소유하는자에 대해서만 조망권이 인정된다. 시설을 소유하지 않은 토지의 소유자는 잠재적 가능성을 가진자에 지나지 않으므로 보호되지 않는다. 소유권이 아닌 물권적 이용자, 대항력 있는 임차인등에게도 조망권이 인정될 수 없다는 것이 중론이다

조망의 차단

새로운 건물로 인하여 기존의 전망이 차단되어야 한다. 어느정도로 조망이 차단될때 조망권의 침해로 인정할 것인지에 대하여는 아직 뚜렷한 기준이 없는 것이 사실이다

시간전인 선후 관계

조망권은 조망을 누리던 기존의 자가 침해될때 문제가 되는 것이므로 뒤에 건물을 지인자가 건물의 조망권 침해를 주장할 수 없다

조망의 목적과 주변토지 이용과의 조화성

조망의 향유를 목적으로 건물이 축조되었고 건물의 가치가 이에 상당히 의존하며 이러한 조망의 이익이 주변토지의 이용과 조화될 경우에 조망권이 인정된다

관광지의 호텔, 음식점등 풍경이 수려한곳의 조망을 선재료로 사용하여 영업하고 있는 경우와 한강변의 아파트나 별장 등 조망권이 가격 형성과 사용이익에 결정적인 원인이 되는 경우가 이에 해당 할 것이다

법적구체의 방법

대법원은 부산대학교 사건에서 대학교로서의 경관과 조망의 보호, 봉은사 사건에서 사찰로서의 조망과 종교적 환경의 보호를 위하여 소유권에 대한 방해배제청구를 인용하고 있으나 조망권은 물권적 청구권은 인정되지 않는 것이 판례이며 통상적으로 일조권의 침해정도가 수인한도를 넘을 경우에 조망권을 합산하여 일련의 침해로 보아 불법행위 구성요소를 추가하여 위자료를 참작한다

하지만 일조권 침해가 수인한도를 넘지 않더라도 조망권이나 사생활 침해가 수인한도를 넘는다고 보아 전체적으로 생활환경의 침해가 수인한도를 넘는다고 본 판례도 있다

조망권 침해를 이유로 방해배제청구나 손해배상을 받아들일 경우에도 상업시설의 경우에는 영업이익 내지 영업권의 침해로서 손해배상이나 방해배제청구의 대상이 될 수도 있으나 일반 주택 등 거주를 목적으로 하는 경우에는 상업시설 보다 보호필요성이 낮으므로 방해배청구는 받아들이지 않고 손해배상 청구만 받아들어지고 있는 것이 현실이다

그러나 조망권의 경제적 사회적 가치가 높아지고 있는 사회경제적 현상과 사생활 자유는 헌법 제17조에서 규정하여 보호하고 있는 점에 비추어 보아 조망권과 사생활의 침해에 대한 판단은 일조권과 독립하여 판단되어야 한다는 주장도 강하게 제기되고 있다.

[서울건축환경기술사사무소 유병호 기술사/건설사업관리전문가 ☎02-464-8182]