근거법으로는 공해방지법, 환경보전법을 거쳐 1991년 환경정책기본법의 제정으로 환경에 대한 규제가 강화되었고, 건축법 등 각종 건축관계 법령과 소음, 진동규제법, 자연환경보전법 등 공법과 민법 제214조 이하의 생활방해 및 상린관계 규정이 환경 침해 구제에 관한 근거법을 이룬다.

환경침해분쟁의 당사자

피해건물에 거주하고 있는 건물의 소유자와 가족, 임차인 등이 피해자에 해당한다. 병원의 입원자, 유치원아 등 장기적으로 피해건물을 이용하는 자도 피해자로 볼 수 있지만 위자료액을 달리 정해야 할 것이다.

가해건물이 완공되어 침해가 현실화된 후에 피해건물의 소유권을 취득한 자는 취득시 이러한 사정을 알고 이를 고려하여 매매가격 등을 정하여 취득하였다고 할 것이므로 원칙적으로 환경침해의 피해자라고 볼 수 없다. 피해건물의 전 소유자는 신소유자에게 이미 발생한 자신의 손해배상청구권을 양도할 수도 있다.아파트의 수분양자는 뒤에 보는 바와 같이 분양회사를 상대로 일조방해를 원인으로 한 불법행위책임을 물을 수 없다.

피해건물의 소유자가 소 제기 이후 변론종결전에 타에 건물을 처분하고 소유권이전등기까지 마쳤다고 하더라도 자신의 손해배상청구권을 직접 행사할 수 있다.

일조권, 조망권 등의 생활환경 침해는 동적인 건설공사 과정에서 발생하는 것이 아니라, 공사가 완료된 후 건물들의 정적인 상호 위치관계에 따라 발생하게 되므로 가해건물의 소유자가 1차적인 책임주체가 된다. 그러나 집합건물을 분양받아 소유권을 취득한 구분소유자들은 가해건물의 건축행위에 관여한 바가 없고 구분소유 부분과 침해결과 사이에 인과관계를 알 수 없기 때문에 불법행위책임을 질 가능성이 거의 없다.

소유자가 아닌 가해건물의 공사시행자(재건축조합, 조택조합)도 건축계획을 수립하고 공사의 도급인이 되었으므로 가해자에 해당한다.

건축을 직접 담당한 시공사 혹은 수급인은 경우에 따라 다르다. 일조권 등 건축계획에 과년된 침해의 경우에 시공사가 단순히 수급인으로서 공사시공만 하였다면 생활환경 침해에 대하여 책임을지지 않을 것이다. 그러나 계획 및 인허가단계부터 관여하고 분양대금 관리 등 분양업무를 처리하였거나, 이웃 주민들의 민원에 적극적으로 개입하는 등의 사정이 인정되는 경우에는 주도적으로 건축에 참여하였다고 보아 그 책임을 인정할 여지가 있다. 하급심 판결도 나뉘고 있다.

시공사의 책임문제가 중요하게 다루어지는 이유는 재건축조합 또는 재개발조합이 도급인으로서 아파트 등을 건설하는 경우에 완공 후에는 도급인인 재건축조합 또는 재개발조합이 사실상 유명무실한 법인격이 되는 경우가 많으므로 자력있는 실체인 시공사를 상대로 하여야만 실제 손해배상을 받을 수 있기 때문이다.

아파트에 일조가 확보되지 않았다고 하더라도 위 일조부족은 분양회사가 신축한 아파트로 인하여 생긴 것이 아니므로 분양회사는 수분양자에 대하여 일조권 침해로 인한 불법행위책임을 지지 않는다. 다만 수분양자에게 채무불이행책임이나 하자담보책임을 질 경우는 있다.

국가나 지방자치단체의 건축담당 공무원이 일조권 침해를 방지할 수 있도록 건축조례를 만들어야 하는데 이를 잘못하였다거나, 건축허가시 일조권 침해 여부를 검토하지 않았다는 이유로 손해배상청구를 하는 예가 있으나 이러한 사유만으로 불법행위가 성립한다고 볼 수 없다.

일조권 침해의 법적 성격

일조권이란 북쪽 가옥의 거주자가 남쪽에 인접한 타인의 토지 위를 가로질러서 태양의 직사광선을 받고 있는데, 남쪽 토지에 그 사용권자가 건물 기타 공작물을 세움으로써 이를 방해받는 경우에 북쪽 거주자가 법적으로 그 보호를 요구할 수 있는 권리를 말한다.

일조권의 법적 성격에 관하여는 일조방해를 소유권 침해로 보는 물권적 청구권설, 인격권 침해로 보는 인격권설, 불법행위설, 환경권 침해로 보는 환경권설, 생활이익 향수설, 일조권설 등이 대립하고 있지만, 그 어느 입장도 명쾌하게 독립적 권리성의 근거를 제시하지 못하고 있다. 대법원은 일조권을 “이웃 토지상의 건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익”이라고만 판시하였고, 법적 성질에 대하여는 명시적인 판단을 하지 않고 있다.

환경권은 명문의 법률규정이나 관계 법령의 규정 취지 및 조리에 비추어 권리의 주체, 대상, 내용, 행사 방법 등이 구체적으로 정립될 수 있어야만 인정되는 것이므로 사법상의 권리로서의 환경권을 인정하는 명문의 규정이 없는 이상 원칙적으로 환경권에 기하여 직접 권리행사를 인정할 수 없다고 하고, 다만 어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망, 조용하고 쾌적한 종교적 환경 등이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로만 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있으므로 인접 대지에 건물을 신축함으로써 그와 같은 생활이익이 침해되고 그 침해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘어선다고 인정되는 경우에는 토지 등의 소유자는 소유권에 기하여 방해의 제거나 예방을 위하여 필요한 청구를 할 수 있다고 하여 소유권에 기한 방해배제, 예방청구를 인용하여 일조권이나 전망권 등 환경적 권리의 근거를 물권적 청구권설에 두고 있다.

위법성에 따른 손해배상의 기준은 수인한도론

일조방해행위가 불법행위를 구성하기 위하여서는 일반 불법행위와 마찬가지로 위법성을 띄어야 하는데 그 판단기준으로 대법원은 수인한도론을 명시하고 있다.

적법한 건축허가를 받아 행한 건축행위로 인하여 일조침해가 된 경우에 종전의 위법성이론으로는 판단이 어렵다. 수인한도론은 일조.채광.통풍의 저해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘었느냐의 여부에 의하여 그 위법여부가 결정된다고 보는 것이다. 이러한 수인한도론의 이론적 기초는 권리행사가 사회생활상 감내할 수 없을 정도의 과도한 손해를 야기시킬 경우에는 권리의 사회성, 공공성에 반하는 것이므로 권리남용에 해당한다는 데에 있다.

수인한도 초과 여부에 대한 판단은 두 단계로 구성되는 바, 1단계는 침해가 위법한지 여부에 대한 판단이고, 2단계는 침해가 방해배제청구를 인용할 정도로 위법한 지, 아니면 손해배상으로도 족한 위법성인지에 대한 판단, 즉 위법성 정도에 대한 판단이다. 이를 소위 위법성 단계설이라 하는데 대법원도 뒤에 기재한 봉은사 사건에서 묵시적으로 위법성 단계설에 입각하여 금지청구를 판단한 것으로 보인다.

일조권 침해의 수인한도 구체적 기준

종래 일조권 침해와 소음, 진동 등의 생활이익이 침해된 사건의 경우 수인한도를 넘어섰는 가에 대하여 판단한 몇몇 대법원 판결이 있었으나 수인한도의 구체적 기준을 처음 제시한 것은 부산대 사건 판결이라 할 것이고, 그 이후로 법원이 그 기준에 관하여 태도를 밝혀가고 있는 정도이다.

이러한 수인한도의 기준으로는 피해자측의 사정으로서 피해의 성질 및 정도, 피침해 이익의 공공성, 피해자에 있어서 피해 회피의 기대가능성 여부, 피해자의 과실이 논의되고 가채자측의 사정으로서 가해행위의 태양, 가해행위의 공공성, 가해자에 대한 방지조치 또는 손해회피의 기대가능성, 법령, 조례 등 공법상의 기준, 환경영향의 조사 및 그 공개, 설명의무의 이행 여부가 논의되고 있으며, 쌍방의 사정으로는 지역성, 선주성 등이 거론된다. 가장 중요한 요소는 피해의 정도와 지역성이며 나머지는 부차적이라고 하겠다. 수인한도를 넘었다는 사실은 특별한 사정이 없는 한 피해자가 입증하여야 한다.

일조권 침해에 따른 피해의 정도

일조권 수인한도의 기준은 객관적이라기 보다는 정책적, 의제적인 것이 될 수밖에 없다. 일조권에 대하여는 서울고등법원 1996년 3월 29일 선고 94나11806 판결에서 수인한도를 공동주택의 경우 동지일을 기준으로 09:00~15:00 사이의 6시간중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 08:00~16:00 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 것으로 판시한 이래 이 기준이 일반적으로 통용되고 있다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다.

그러나 수인한도 기준은 일본에서 개발된 이론인 바, 우리나라에 보편 타당하게 적용할 수 있는 일조권 침해의 기준을 정립할 필요가 있다.

일본 동경지방재판소에서는 동지를 기준으로 오전 9시부터 오후3시까지의 유효일조시간 내에 피해 건물을 거실 개구부를 측정장소로 하여 일조투영면적의 1/2이상이 일영으로 되는 시간을 기준으로 삼고 있다고 한다.

또한, 수인한도는 기준은 공동주택의 경우를 기준으로 하고 있으므로 피해건물이 단독주택에 해당하는 경우나 피해를 주장하는 부동산이 건물이 아니라 농경지(농경지의 경우도 일조권의 침해시 산출량이 감소되는 등 피해가 발생할 수 있다.) 또는 나대지인 경우에는 위 기준을 그대로 사용할 수 없다.

일조권의 수인한도는 분쟁지의 지역성이 주거지역인지 아니면 상업지역인지에 따라 그 기준이 달라져야 할 것이다. 도시계획상 도시지역은 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역, 근린상업지역, 일반상업지역, 중심상업지역, 준공업지역, 일반공업지역, 전용공업지역으로 용도지역을 나눌 수 있는데 전용주거지역에 가까울 수록 일조보호의 정도가 두터울 것이고 전용공업지역에 가까울 수록 일조보호의 정도가 덜할 것이다. 그러나 그 실제적인 상황도 물론 고려해야 할 것인바, 상업지역이라 하더라도 실상이 주거지역으로서 건물의 고도화 경향이 없다면 주거지역으로서의 일조보호의 기준을 적용해야 할 것이다.

대법원도 가해건물과 피해건물이 모두 일반상업지역 내에 있는 경우 ① 일반상업지역은 도시계획법에 의하여 일반적인 상업 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 마련된 지역으로서 원칙적으로는 주거를 위한 지역이 아닌 점 ②건축 당시 관계 법령의 규정에 의하면, 상업지역에서의 건축물의 경우 다른 대지상의 건축물을 위하여 보장되어야 할 일조시간에 관하여는 규정이 없고, 공동주택에 한하여 일조권 확보를 위한 건축물 사이의 이격거리에 관한 규제가 있으나 가해건물은 위 건축 당시의 건축관계 법령이 정하는 용적률, 건폐율, 건축물 간의 이격거리 등 간접적으로 다른 인접 건축물의 일조권 등 확보에 도움을 줄 수 있는 각종 기준에 위반된 사실이 없는 점, ③ 피해건물 수분양자들이 피해건물 부지가 일반 상업지역으로서 고충건물의 건축이 예상되는 곳이었으므로 피해건물 수반양자들은 자신들의 피해건물을 분양받을 당시나 소유권이전등기를 경료할 당시 인접 대지에 들어서는 건축물로 인하여 일조권 등의 침해가 있을 것이라는 것을 어느 정도 예상한 것으로 보이는 점 등 제반 사정을 종합하여 일조권 침해를 부정한바, 이는 일조권침해와 관련하여 그 건물부지의 도시계획상 지역분류에 따라 일조권침해의 수인한도 적용을 달리하겠다는 견해를 표명한 것이라 할 것이다.

판례중에는 법규상 지정된 것과 지역의 실태가 다른 경우에 실태를 기준으로 판단하여 할 것이고, 인접 토지에 건물이 건축되어 있지 않았다 하더라도 개발 중인 상업용지여서 가까운 시일에 건물이 건축되리라고 예상할 수 있다면 수인한도의 판단에 있어서 나대지를 기준으로 할 수 없다는 판결, 15층 신축허가를 받아 건축하고 있는 가해건물의 부지의 도시계획 용도지역이 주심상업지역이긴 하지만 약 20미터의 폭의 도로를 사이에 두고 주거지역 위에 건축된 피해건물과 인접해 있는 점등을 감안하여 건축신축이 건축법령상 관계규정을 준수하였으므로 일조권침해가 수인한도 내로서 위법하지 아니하다는 등의 피신청인들의 주장을 배척하고 건축가능한 범위를 수인한도 내의 일조시간을 확보할 수 있는 고도인 9층으로 제한한 건축공사금지가처분결정의 판단을 인용한 가처분 판결이 있다.

회피가능성과 건물의 용도

가해자측에서 가해건물이 인접토지나 건물에 대하여 일조권 침해를 가하지 않도록 구조나 배치에 관하여 경제적, 기술적으로 어느 정도 배려를 하였는지도 고려하여야 한다.

피해자측에서도 피해건물이 당해지역의 특성이나 토지의 활용상 적합하지 않다면 이를 고려하여야 한다. 예컨대 피해 건물이 남측 경계선에 너무 근접하여 건축되었거나 그 지반이 너무 낮다면 이를 감안하여 수인한도를 정하여야 한다. 건물의 용도도 학교, 병원 등 공공시설(공공적 필요성이 높은 점), 상업용 건물(건축주의 일방적 이익이 강한 점), 창고나 공장(일조 확보 필요성이 낮은 점)등을 종합적으로 고려한다.

토지 이용의 선후관계

가해건물이 피해건물보다 먼저 건축되었다면 피해건물을 축조하는 사람은 일조권의 침해를 미리 예측할 수 있었으므로 이를 회피할 수 있고, 매매가격도 이미 이를 반영하였을 것이므로 수인한도가 낮아진다. 가해 건물이 완성되지 않았더라도 골조가 완공되었거나 건축계획이 알려졌다면 피해건물의 취득자는 이를 예상하고 있었으므로 역시 수인한도 판단에서 불리한 입장에 서게 된다.

복수의 건물에 의한 일조권 침해

가해건물들이 비슷한 시기에 건축되거나 기존 건물이 있던곳에 새로운 가해 건물이 건축되어 피해건물이 일조침해가 수인한도를 넘게 되거나 넘는 정도가 확대된 경우 최종적인 일조침해결과에 대한 책임을 가해건물들 및 피해건물에 적정하게 배분할 필요하 있다.

가해 건물이 동시에 또는 비슷한 시기에 건축된 경우에는 가해건물의 건축주들은 그 건물들이 함께 일조침해를 야기한다는 사정을 예견할 수 있었으므로 피해건물이 입은 손해 전부에 대하여 공동불법행위자로서 책임을 진다.

기존 건물이 이미 상당한 시간 존속아호 있는 상태에서 신 건물이 축조되어 피해건물의 일조권 침해를 심화시킨 경우에는 기존건물과  신건물의 책임이 달라진다. 기존 건물은 자신의 일조권 침해에 대한 책임만을 진다. 기존 건물의 과거 일조권 침해가 수인한도를 초과하지 않았다면 신 건물에 의하여 수인한도를 초과하여도 아무런 책임이 없고 반대로 기존에 이미 수인한도를 넘었었다면 기존 건물의 소유자는 그 범위에서만 책임을 진다고 할 것이다. 기존 건물의 건축 이후에 일어나 우연한 사정에 의하여 일어난 피해에 대하여 책임을 물을 수는 없기 때문이다. 

신 건물은 자신의 건축으로 인하여 발생한 피해부분에 한하여 책임을 진다. 신 건물이 야기하는 일조권침해 부분을 어떻게 산정하느냐가 문제인데, 신 건물이 책임지지 않는 나머지 부분은 피해건물이 부담할 수 밖에 없다.

건축관계 법규와의 관계

건축법 제35조는 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물과 공동주택(일반상지역과 중심상업지역에 건축하는 것을 제외)에 대하여 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한에 관한 규정을 두고 있고, 같은 법 시행령 제86조는 높이제한에 관한 세부사항은 건축조례에서 정하도록 하고 있다.

서울특별시건축조례 제29조는 이를 세분한 규정을 두고 있다. 이와 같이 일조방해는 인접한 건축물 사이의 거리를 멀게 하거나 높이를 제한하는 방법에 의하여 방지할 수 있으므로, 건축법 등 관계법령에서 건폐율의 제한 용도지구의 제한 및 고도지구 내의 제한 등의 관한 규정을 둠으로써 간접적으로 일조권이 보호되는 경우가 있어 건축관계법규의 위반 여부가 일조방해의 위법여부와 어떤 관계를 가지는 가를 두고 논의가 있다. 공법상의 건축제한에 대한 규정을 위반한 경우에는 일조침해가 수이한도를 넘었는가를 판담함에 있어서 중요한 요소로 작용할 수 있으나, 규저에 적합하더라도 별도로 수인한도 침해를 인정할 수 있다.

대법원은 “위법성을 판단하는데 있어 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 동 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한도의 기준으로 봄이 상당하고, 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물신축이 건축 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 현저하게 커 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있다”고 판시하였다.

그러나 일조권 침해는 새로운 건축행위시에 새롭게 발생하는 것이므로 건축관계법령에 지역별, 용도별 건축물에 관하여 최소한도의 일조시간을 설정하여 놓고 이를 확보할 수 있도록 신축건물의 위치, 규모를 결정하도록 한다면 근본적인 해결책이 될 수 있을 것이다.

일조권 침해에 따른 손해배상의 범위

토지.가옥의 가치 하락액

일조권침해가 있기 전의 피해건물의 시가와 피해가 확정된 후의 시가 차액이 손해가 된다. 그러나 일조침해가 발생한 후의 피해건물 시가가 당초 분양받은 금액에 물가상승이나 예금금리를 감안한 금액보다 높게 유지된다고 하여 일조방해로 인한 가치하락 손해가 발생하지 않았다고 볼 수 없다.

가액의 저하액 전부를 손해로 볼 수도 없다. 원고에게도 일정한 한도의 수인한도가 있기 때문에 이를 감안하여 피고에게 일부를 부담시키는 것이 형평의 원칙에 부합하기 때문이다. 재판실무에서는 감정결과상 산출된 가액에 대하여 일정 비율을 감하는 방식으로 정하는 경우가 많다.

일실 영업수익

일조권 침해로 인하여 임대료가 감소한 경우에 배상이 가능하나 입증이 어려워 실무상 이를 구하는 경우는 많지 않다.

광열비, 건조비의 지출증대

광열비 및 세탁물의 건조비의 지출이 증대는 일조피해의 발생 전의 광열비 등과 발생 후의 광열비 등의 차액을 구하거나 일조피해로 인하여 어쩔 수 없이 구입하게 된 설비, 기구의 구입비용도 손해로 인정될 수 있다. 다만 장래 예상되는 광열비, 건조비 손해를 어느 시기까지 인정할 것인지가 문제인데 건물소유자의 경우에는 당해 건물의 내용연수, 임차인의 경우에는 임대차계약 등의 존속기간이 일단 그 기준이 된다고 볼 수 있다.

위자료

일조침해가 있으면 피해건물의 주거자는 정신적 고통을 입게 됨은 명백하다. 또한 재산적 손해 중 손해액의 입증이 어려운 손해 및 금전적으로 산출이 곤란한 일상생활상의 불이익도 있으므로 이러한 손해에 대한 보완적 전보기능을 담당하는 위자료의 역할은 더 커진다. 실제로 재산적 손해가 발생한 점을 인정하면서도 그 손해액의 입증이 곤란함을 이유로 재산적 손해배상을 인정하지 않고 이러한 사정을 위자료 참작 사유로 처리한 하급심판결들이 종종있다.

소멸시효

일조권 침해행위를 계속적 침해행위로 보면, 손해가 매일 계속적으로 발생하므로 날마다 손해가 각 발생하여 소멸시효도 별개로 진행되게 된다. 그러나 일조권 침해가 건물의 사용면에서는 계속적 불법행위이지만 일조침해로 인한 부동산 가액의 하락 등 손해는 가해 건물이 철거되지 않는 한 가해건물의 골조완성시에 손해가 확정되었다고 할 것이므로 그때부터 소멸시효가 진행된다고 볼 수 있다.

방해제거(건축물 철거) 및 방해예방(공사금지)청구

어느토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 일조의 생활이익이 인접건물의 건축등으로 인하여 침해되고 , 그 침해정도가 사회통념상 일반적으로 수인한도가 넘었다고 인정되는 경우에 위 토지 등의 소유자는 그 소유권에 기인하여 민법 제 214조 및 217조에 근거하여 건축의 건축금지 등을 구하는 방해의 예방(공사금지)이나 제거(건축물 철거)를 위하여 필요한 청구를 할 수 있다

서울건축환경기술사사무소 대표 유병호 기술사/건설사업관리전문가

[문의☎ 02-464-8182 , 02-464-1675 ]