법원감정, 하자조사
 
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준공도면에 따라 시공되었다면 하자라고 볼 수 없어...
2017년 06월 05일 (월) 11:12:53 서울건축환경 webmaster@bepe.co.kr

사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었으나, 준공도면에 따라 시공된 경우 어느 도면을 기준으로 할 것인지에 대한 혼돈이 발생하는 경우가 있다.

몇년 전 안산의 한 아파트 입주자대표회의가 ○○공사를 상대로 제기한 손해배상소송에서 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우 이를 하자라고 볼 수 없다는  대법원  판결을 참조하면 쉽게 정리된다.

설계변경 부분은 사업주체가 주택 관련 법령에 따라 설계변경절차를 거친 준공도면대로 시공되었을 뿐만 아니라, 이 사건에서 쟁점이 된 플라스틱 창호 부분에 관하여는 입주자모집공고나 분양계약 당시 이미 알루미늄 창호에서 플라스틱 창호로 설계변경이 되었고, 당시 제작된 분양안내서의 주요마감재시설내역에 의하면 창호재질이 플라스틱으로 기재되어 있으며, 이에 따라 제작된 견본주택이 공개된 사실을 알 수 있다.

   
▲ 사업승인도면이나 착공도면과 다르게 시공되었으나 준공도면에 따라 시공된 경우, 이를 하자라고 볼 수 없다.

사업주체가 분양계약 당시 설계변경 부분과 달리 사업승인도면에 기재된 특정한 시공내용과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 광고하거나 분양안내서의 제공이나 견본주택의 제시를 통하여 개별적으로 약속하는 등으로 사업승인도면에 기재된 내용이 분양계약의 내용에 편입되었다고 볼만한 자료가 없고 설계변경 부분에 관하여 하자가 발생하였다고 단정할 수 없다.

사업승인도면은 사업주체가 주택건설사업계획의 승인을 받기 위하여 사업계획승인권자에게 제출하는 기본설계도서에 불과하고, 실제 건축과정에서 공사의 개별적 특성이나 시공 현장의 여건을 감안하여 설계변경이 빈번하게 이루어지고 있고, 이러한 설계변경의 경우 원칙적으로 사업주체는 주택 관련 법령에 따라 사업계획승인권자로부터 사업계획의 변경승인을 받아야 하고, 경미한 설계변경의 경우에는 사업계획승인권자에 대한 통보절차를 거치도록 하고 있다.

설계변경이 이루어지면 변경된 내용이 모두 반영된 최종설계도서에 의하여 사용검사를 받게 되고, 사용검사 이후의 하자보수는 준공도면을 기준으로 실시하게 된다.

아파트 분양계약서에 통상적으로 목적물의 설계변경 등에 관한 조항을 두고 있고, 주택 관련 법령이 이러한 설계변경절차를 예정하고 있어, 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것이다.
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