건설감정항목중 우선 하자 대하여 알아보도록 하겠습니다.

우선 건축물 하자에 대한 대략적인 개념을 알고 넘어가야 할 것입니다.

건축물의 하자는 일반적으로 완성된 건축물에 공사계약에서 정한 내용과 다른 구조적․기능적 결함이 있거나, 거래 관념상 통상 건축물이 갖추어야 할 내구성, 강도 등의 품질을 제대로 갖추고 있지 아니한 결과 그 사용가치 또는 교환가치를 감쇄시키는 결점을 뜻하며, 주택법시행령 [별표 6]에서 하자의 범위를 “공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 것”이라고 정의하고 있습니다.

이러한 하자가 발생하는 원인은 설계, 시공, 유지관리의 각 단계에서 발생하며, 여러 가지 원인이 복합적으로 작용하여 발생하는 것이 보통입니다.

하자의 분류는 크게 형태상, 원인상, 구조상 으로 분류할 수 있으며, 형태상 분류는 물리적 하자, 법률적 하자, 환경적 하자, 특약위반의 하자 로 나눌 수 있으며, 원인상 분류는 설계상 하자, 시공상 하자, 감리상 하자, 사용상 하자로 나눌 수 있고, 구조상 분류는 구조적 하자, 비구조적 하자로 나눌 수 있습니다. 또한, 공동주택의 하자 유형은 아래 표와 같이 나눌 수 있습니다.

[공동주택의 하자 유형 - 1]

구  분	세 부 항 목
구조결함	기초지반침하, 슬라브 처짐, 균열(수평 및 수직부재), 구조체의 탈락 및 파손
설비결함	배수불량, 배관누수, 배관스케일 및 녹물, 승강기 고장, 부품작동불량
환경결함	결로(곰팡이, 얼룩), 벽체 및 천장의 누수, 방수(옥상, 욕실)등
내외장결함	도장변색 및 얼룩, 벽체 및 천장의 누수, 도배 및 장판의 얼룩과 들뜸, 타일부착불량, 창호작동불량 및 고장, 철재류 및 PVC류의 부식 및 파손, 부착기구의 작동불량 및 파손
기     타	놀이시설파손, 조경시설 부식과 파손, 보도 및 도로불량, 옹벽 및 담장의 균열과 파손 등

[공동주택의 하자 유형 - 2]

하자유형	내     용	하자유형	내     용
구조체	1. 바닥의 처짐, 경사짐	누 수	18. 급수관(상수관)누수
	2. 벽의 경사짐, 튀어나옴		19. 배수관(하수관)누수
균 열	3. 내벽의 갈라짐		20. 온돌파이프 누수
	4. 외벽의 갈라짐		21. 베란다 누수
결 로	5. 실내벽의 곰팡이 발생 및    습기로 썩음		22. 천장 누수
	6. 천장의 곰팡이 발생 및 습기로    썩음		23. 벽체 누수
내장재	7. 도배, 장판불량	배수불량	24. 베란다 배수불량
	8. 모노륨불량		25. 부엌의 배수불량
	9. 타일부착불량		26. 욕조, 세면대, 화장실 바닥      배수불량
	10. 바닥, 벽, 천장의 내장재 들뜸		27. 다용도실 배수불량
	11. 도장 불량		28. 부엌, 욕조에 의한 악취
창 호	12. 문, 창문의 개폐불량	부착기구 시설	29. 수건걸이, 거울, 수납박스, 세      면대, 양변기 등의 부착 불량
	13. 현관문의 개폐불량		30. 신발장, 장식장, 싱크대등      각종 시설불량
소 음	14. 위층 간의 소음		31. 환기시설 불량
	15. 옆집 간의 소음		32. 수도꼭지 불량
	16. 배수에 의한 소음		33. 난방조절장치 시설 불량
	17. 보일러 등 난방장치에 의한      소음