우리 나라의 건설 기술자들의 많은 노력에도 불구하고 소비자가 원하는 만큼의 건설 품질이 잘 이루지지 않거나 건설경영주에 의하여 신속한 하자에대한 조치가 잘 이루어지지 않아 입주민은 심각한 위험에 노출되거나 건축물의 내구연한이 저하되거나 입주민의 재산가치를 저하시키기도 하며 국가적인  에너지낭비와 수자원의 심각한 손실을 일으키기도 한다.

그 부실의 정도는 비슷하거나 다를수도 있지만, 업무용,상업용 빌딩과 주요 국가시설은 관리 기술인의 기술수준이 어느정도 높아 적정한 하자대책을 시공사에 요구하여 합당한 조치가 이루어 지거나 하기도 하며 대부분 자가건물의 경우는 문제가 안되기도 하지만 아파트의 경우는 문제가 심각하다고 볼수 있다.

아파트건물의 부실공사의 원인

첫째, 아파트 공사는 입주민이 특정되어 있지 아니하므로 입주민이 공사과정을 감시 감독할 수 없는 상태에서 시공되기 때문이다.

둘째, 아파트 선분양제도에 따라 사업주체와 시공자는 시공을 하기도 전에 이미 아파트 대금을 입주예정자로부터 전액 수령하였기 때문에 부실공사를 하여도 아파트가 팔리지 아니하여 건축비를 회수 못하게 될 걱정이 없기 때문이다.

셋째, 부실공사가 자행되었을 경우 이에 대한 책임을 추궁하기 위해서 입주민들의 의견이 집합되어야 하는데 수백 수천세대 입주민들의 의견을 집합하는 것은 매우 어려운 일이며, 사업주체와 시공자들은 입주민들의 의견이 집합되지 못하도록 입주자대표들을 이간시키는데 능숙하기 때문에 부실공사로 인한 손해배상 책임의 위험성을 피할 수 있다고 생각하고 있기 때문이다.

넷째, 입주민들은 설계도를 판독할 수 있는 기술적 전문지식과 시공상태가 설계도서 대로 시공된 것인지 여부를 판독할 수 있는 경험과 지식이 없으므로 부실공사를 한다 하여도 부실공사의 실상을 은폐할 수 있다고 생각하고 있기 때문이다.

하자보수 처리방법

1)시공회사등의 자발적이고 적극적인 하자보수공사 추진 및 완료 후 주민들의 서명 날인(완료학인서) 후 종결하는 방법.

2)보증보험, 건설공제조합, 주택조합 등의 하자 보증금등을 주민들이 직접청구, 수령하여 하자보수공사를 주민들이 직접 처리하고 종결처리하는 방법.

3)하자보수에 갈음하는 손해배상 청구(소송 또는 합의)배상금을 수령하고 종결하는방법.

소송으로 하자보수 진행시의 일반적 절차

부실공사에 대한 주민들의 의사결정 후 일반적으로 진행되는 하자보수와 보상 등의 절차진행을 대별하면 다음과 같다.

1) 입주민 의사결집

부실공사에 대해 하자보수청구 또는 손해배상 청구소송 등 대책을 강구하기 위하 여는 입주민들의 의견을 집합하여 그 대표성을 인정받아야 한다.

이를 위해 입주자대표와 관리책임자는 입주민들에게 하자 내용을 설명하고, 이를 해결하기 위한 대책을 제시하여 동의를 받아야 한다.

2) 하자조사 및 진단 업체의 선정

입주민들은 하자 내용을 전부 색출하고 이에 대한 하자보수대책과 하자보수에 소요되는 공사비 등을 산출할 수 있는 전문지식이 부족하므로 하자를 색출하고 이에 대한 적당한 보수대책과 그 소요 공사비를 산출하여 제시해줄 수 있는 전문업체( 기술사 사무소 )를 선정해야 한다.

3) 하자진단서 작성 (하자보수보증금등의 청구소송 제기시)

하자진단업체를 선정하여 소정의 용역비를 지불하고 하자조진단에 대한 계약을 체결하면 하자진단업체는 설계도와 상이하게 공사 및 시공상 부실공사등을 전부 색출하여 이에 대한 하자보수 대책 및 하자보수를 위한소요 공사비 등을 산출한 하자진단서를 작성, 제출한다. 이 경우 그 기간은 약 3개월 전·후가 소요된다.

4) 합의 또는 소송제기의 결정

하자진단업체로부터 하자진단 보고서를 제출받아 이를 하자보수보증보험증권을 발행한 기관, 사업주체 또는 시공회사에 제시하고 하자보수보증금 등을 청구하거나 소송을 제기할 움직임이 보이면 사업주체와 시공자의 태도는 사뭇 달라진다.

5) 하자보수보증금등의 청구소송 제기

법원은 하자여부 및 하자보수비용을 판단하기 위해 기술사,건축사 등 소정의 자격이 있는 건건축감정인을 지정하여 원고가 제기한 하자에 대하여 진실인지 확인하도록 명령한다.

감정인의 감정결과가 나오면 그 결과에 따라 법원은 재판을 진행하 게 되며 감정결과에 이의가 있는 사항에 대하여는 이의 신청을 통해 수정할 수도 있다.

건축관련 하자보수처리의 문제점

1) 전문기술사에 의한 하자진단은 필수

하자의 여부를 조사/감정할 수 있는 전문기관으로 기술사사무소,건축사사무소 대학부설연구소 ,건축사협회, 각종건축관계협회및 시설물 안전관리에 관한 특별법에 의해 정부로부터 공인된유지관리업체와 정밀 안전진단업체로 규정 되어있다.

하지만  부실한  건설공사에 대한 하자진단으로 인한 입주민의 권리침해도 있을 수 있어 신뢰성 있는 진단 을 위하여는 건설관련 계획,연구,설계,분석 ,조사,시험,감리,평가,진단,사업관리,기술판단,기술중재 업무의 최고의 전문기술자인 기술사에 의한 업무처리만이 그 신뢰성을 인정 받을 수 있다고 할 것이다.

2) 하자조사/감정업무관련 참여기술기준에 관한 관련법의 제정

상기 하자진단 업무를 위한 기술수준으로써는 기술사를 책임기술자로 하고 건축관련 고급기술자 2명 기계, 전기관련 고급기술자 각 1명,토목,조경관련 기술자와 1명 등으로 예시할 수 있다고 본다.

이와같이  하자진단 참여기술자 기준의 제정이 요구되고 있으며 하자조사보고서에 관련기술자의 날인서명을 유도하여 부실한 하자진단을 예방 할 수 있는것이다.

3) 무자격자에 의한 하자진단 등의 규제

국내 건축관련 하자조사관련 등의 기술적 판단이 요구되는 업무에 일부 건설 업체 경력자중 기술관련 무자격자(총무, 결리, 자재)가 대규모의 건설회사에 근무했었다는 경력과 인맥으로 아파트관련 하자조사를 위한 진단대가를 저가로 수주하여 시장 을 교란시키고 있는 진행하기도 하므로 신속관 규제가 필요하다고 본다.

4) 시공경험이 전혀없는 기술자에 의한 하자조사

 하자조사는 설계도서를 이해하고 현장경험을 토대로 건설전반에 계획,연구,설계,분석,조사,시험,감리,평가,진단 ,사업관리,기술판단,기술중재 업무규정에 의하여 걸쳐 풍부한 지식과 경험을 토대로 건축물의 설계,시공,유지관리 등의 업무에 깊은 이해가 필요한 전문기술자인 기술사가 책임기술자로 참여하여 진행되어야 공신력이 있다고 할것이다.

5) 시설물유지관리자나 주택관리자에 의한 하자조사

터널,교량 등시설물의 유지관리나 주택관리의 행정적업무를 주업으로 하는 이들에 의한 건축관련 하자조사는 선무당이 사람잡는다는 옛속담처럼 부실 할 수 밖에 없다고 할것이다.

건축관련 하자진단 단지 소송만을 위해서가 아니라  건축물의 보수,보강 계획 수립 그리고 부실공사에 의한 에너지 낭비요소 제거 등의 목적이 되어야 한다. 

이를통한 합리적인 시설물의 관리와 유지를 위한 대안마련이 목적이어 할것이나  소송으로 모든문제를 해결하려는 현상은 지양되어야 할것으로 보인다.

제도적 보완과 기술적 보강으로 부실공사에 의한 하자발생을 최소화하고 또한 건축관련 하자조진단 등의 업무에 있어서의 기술규정의 신속한 제정과에 무자격자에 의한 업무추진의 제재 등에 관한  합의 도출이 이젠 필요한 시점이라고 사료된다.