본 기사는 한국건축시공학회지 2010.4월호에 실린 “실적자료에 기초한 공동주택 하자보수보증금 사용실태 분석연구”에 실린 내용을 인용하여 요약한 글로 본 연구는 3년차 하자보수를 종결한 단지를 대상으로 실제공동주택에 발생하였던 하자를 보수한 하자보수 실적자료를 분석하고 투입비용을 실제 하자보수에 투입한 비용과 민원성 공사에 투입한 비용으로 나누어 현행 하자보수 업무수행상의 문제점을 구분하는 것을 연구의 목적으로 하는 글입니다.

연구는 1.단지별 하자보수 종결비용

          2.세대당 하자보수 종결비용

          3.단위면적당 하자보수 종결비용

3가지 항목을 한국주택협회 회원사 4개 업체에서 39개 현장의 3년차 하자보수비용 실적자료를 대상으로 하자성 비용과 민원정 비용으로 구분하여 분석하였고 이중 한가지 단지별 하자보수 평균종결비용은 3년차 단지의 경우 평균종결비용은 단지당 376,921원으로 분석되었고 이중 하자성 비용은 49.7%인 187,409원이며 민원성 비용은 50.3%인 189,512원으로 하자보수에 투입된 비용보다 민원성 공사에 투입된 비용이 거의 비슷한 것으로 분석되었다.

토탈 분석결과 각사별로 그 비율은 차이가 있으나 평균적으로 하자성 비용보다 민원성 비용의 구성비율이 같거나 약간 높은 것으로 분석된다.

최근 공동주택의 경우 하자보수와 관련된 소송이 급증하고 있으며, 대부분 주택사업자들은 현재까지 막대한 비용과 시간을 투자하여 쌓아온 자사의 브랜드 이미지를 유지하기 위하여 고객만족팀(Custome Service Team)을 구성하여 입주자들의 하자보수와 관련된 민원을 적극적으로 해결하고자 하는 노력을 경주하고 있고, 이에 의거하여 공동주택의 품질수준이 상당히 높아져 있다.

그러나 공동주택 입주자들의 경우 비현실적인 소송결과, 집단민원에 대한 주택사업자의 근시안적인 대처 등에 기인하여 실제 발생하는 하자의 보수뿐만 아니라, 하자보수 이외에 단지미화등의 민원성 사항들을 과도하게 요구하는 경향이 있다. 이러한 문제는 하자보수라는 하자보수보증금의 존재이유에도 부합되않을뿐만 아니라, 과도한 하자관련 보수비용의 투입은 불가피한게 분양가 상승으로 이어져 오히려 실수요자들의 내집마련 기회를 희박하게 한다는 측면에서 개선되어야 할 것으로 사료된다.

따라서 본 연구에서는 하자보수와 관련하여 현재 많은 분쟁이 야기되고 있는 준공후 3년차 공동주택 단지들을 대상으로 실투입된 하자보수 종결비용을 분석하여 비용투입실태 및 문제점을 분석하였으며 그 결과는 다음과 같다.

1)4개사 39개 단지의 3년차 하자보수 종결비용 실적자료를 단지별로 분석한 결과 하자보수 종결비용중 실제 하자보수에 투입되는 하자성 비용은 전체 종결비용의 실제 하자보수에 투입되는 하자성 비용은 전체 종결비용의 49.7%에 불과하며, 50.3%의 비용이 하자보수와 연관관계가 없는 단지내 미화 등의 민원성 사업에 투입된 것으로 분석되었다.

2)하자보수 종결비용을 보다 객관적으로 분석하기 위하여 세대당 하자보수 종결비용과 단위면적당 하자보수 종결비용을 분석한 결과 세대당 하자성 비용은 255,936원, 민원성 비용은 255,439원으로 거의 비슷한 비율을 보였은며, 단위면적당의 경우 총종결비용은 7,460원/m2이고 이중 하자성 비용은 47.5%인 3,547원/m2, 민원성 비용의 경우 52.5%인 3,913원/m2로 민언성 비용이 오히려 좀더 높은 경향을 보이고 있었다.

3)회사별로 하자보수 종결비용을 분석한 결과 각 사별로 3년차 하자보수를 종결하는데 투입된 비용의 편차가 많은 것으로 분석되었으며, 각 사별로 하자성 비용과 민원성 비용의 비율분포 또한 차이가 많은 것을 알 수 있었다. 특히 A사의 경우 단위면적당 하자보수 종결비용이 13,528원/m2으로 가장 적은 C사의 4,194원*m2와 많은 차이를 보이고 있었다.

4)지역별로 하자보수 종결비용을 분석해 보면 수도권의 경우 세대당 투입된 하자보수 종결비용이 556,735원으로 가장 높았으며 충청/호남의 경우 가장 낮은 328,928원이었다. 그러나 단위면적별로 분석할 경우 영남권이 가장 높은 9,057원/m2이었으며 충청/호남권의 경우 가장 낮은 5,174원/m2이었다. 또한 하자성 비용과 민원성 비용의 비율을 분석해 보면 하자성 비용의 경우 영남권이 54.49%로, 민원성 비용의 경우 충청/호남권이 54.48%로 가장 높은 경향을 보이고 있었다.

이와 같은 분석결과를 종합하면 현재 준공후 3년차 단지의 하자보수 종결비용중 하자보수에 투입되는 비용(하자성 비용)과 입주민들의 민원성 공사에 투입되는 비용(민원성 비용)의 비율의 거의 비슷한 것으로 나타났다.

물론 민원서 비용에는 하자보수가 어려운 사안에 대한 보상성격의 비용투입이 포함되어 있을 것으로 사료되나, 비록 보상 성격의 비용을 감안한다고 하더라도 민원성 비용이 전체 하자보수 종결비용의 50%를 상회한다고 하는 것은 현재의 하자보수 종결처리에 있어서 입주민들의 불합리한 요구와 이에 대한 건설회사의 대응방식에 심각한 문제가 있음을 반증하고 있다.

이와 같은 상황의 발생은 궁극적으로는 하자란 무엇이며, 하자의 범위는 어디까지인가에 대한 사회적인 합의의 결여, 하자보수방법 및 비용에 대한 객관적이고 공신력있는 기준의 미비등으로 인하여 하자관련소송에서 하자보수빙에 대한 판결결과의 합리적 예측이 어려워, 입주자들이 과도한 보수요구를 하고 주택사업자는 가능한 이를 수용하고자 하는 경향을 띠는 현실에 기인한다고 사료된다.

따라서 현재와 같은 불합리한 하자보수비용의 사용현실을 본래 목적에 맞게 사용할 수 있도록 하기 위해서는 하자 정의와 하자의 범위, 하자보수 방법 및 비용 등에 대하여 과학작이고 객관적인 판단기준의 제시를 통하여 입주자,주택사업자 모두가 해당단지의 하자보수비용에 대한 합리적 예측이 가능할 수 있도록 하자보수와 관련된 제반 여건을 신속히 구축하는 것이 시급하다고 사료된다.

현재 각 단지별로 하자보수보증금 대비 하자보수에 투입한 비용의 비율에 대한 후속 연구를 수행중이며, 그 연구결과를 후속 발표할 예정이다.

출처 : 한국건축시공학회지 제10권 제2호 “실적자료에 기초한 공동주택 하자보수보증금 사용실태 분석연구”인용