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반드시 알아야할 건설분쟁 예방 상식
2009년 02월 13일 (금) 16:24:36 박상현 차장 p8297@hanmail.net

‘법 없이도 살 사람’이란 말이 있다. 그러나 그것은 어디까지나 내가 죄를 범하지 않는다는 관점이고 반대로 자의가 아닌 타의에 의한 피해를 당하는 입장을 생각할때 타인으로 인해 법 없이도 살 선량한 사람들이 법을 잘 몰라서 당하는 사례들이 어쩌면 현대 사회에서의 ‘법 없이도 살 사람’이란 말의 의미를 일축한다고 할 것이다.

 세상에 모두가 내 맘과 같은 선량한 사람만 존재한다면 양심이 곧 법이 될 것이나 꼭 그렇지만은 않은 것이 현실 이다. 지금도 악한 소수의 사람들로부터 피해를 당한 대다수 선량한 서민들이 어딘가에서 눈물을 흘리고 있을지도 모른다.

 따라서, 기초적인 건설 상식만 있어도 많은 피해를 사전에 예방할 수 있는 방법을 소개하여 선의의 피해자가 나오지 않기를 희망하며, 그 예방 상식을 소개한다.

 1. 문서 작성의 생활화와 내용의 명확화 필요성

 일상생활에서 구두로 약속하는 사례는 수도 없이 많을 것이다. 그것이 금전거래이든 부동산거래이든 약속은 필수적이라 할 것이다. 그러나 문제는 이것이 구두의 약속이라 종종 문제가 발생하는 것이다. 특히 건설 분야와 관련해서는 더더욱 그러하다.

 실 예로 조그마한 소규모의 건축물을 시공 시 건축주와 시공사 간에 계약을 채결하면서 건축주 본인 스스로의 전문지식 불충분으로 인해 일괄 계약, 혹은 평당 단가 계약 등을 서슴없이 하는 경우가 그것이라 하겠다.

 통상 이러한 계약 절차를 거치면서 건축주는 시공사에 모든 것을 의지한 채 내용의 명확성을 기하지 않아 차후 서로간의 의견차로 법의 힘을 구하려 해도 실제 법에서 보호 받을 수 있는 근거가 불충분하여 구제를 받지 못하는 사례가 종종 있다.

 그러면 이러한 구두약속의 이행을 확고하게 하기 위해서 무엇이 필요 한가?

그것은 문서작성을 생활화 하고 기재할 내용을 명확히 하는 것이다. 그렇게 되면 적어도 “돈을 빌리고 오히려 언제 빌렸냐”고 큰소리치는 식의 적반하장 격 문제는 미연에 방지 할 수 있을 것이다.

 위에서 언급 했듯이 일괄계약, 평당 계약을 채결하더라도 특약사항 등의 조항을 달아 “ 설계도면과 동일하게 시공하여야 한다.” 거나 “설계도면과 동일하게 시공하여야 하며 견적에 누락된 사항에 대해 이의를 제기하지 않으며, 추가 공사비 발생은 없다.” 식의 조항을 집어넣는 세심한 관심을 기울인다면 추후에 혹시라도 발생될 법적 분쟁을 미연에 방지 할 수 있으며, 이 특약사항 한 문장을 추가로 기재함으로써 법적 보호를 받는다는 사실이다.

 또한 문서에 기재된 내용과 실제의 내용이 다를 때 아주 고난을 겪게 되는 데 사실과 다른 문서를 요구하는 사람이 있다면 이는 경계해야 할 것이다. 훗날 소송에 휘말릴 문제가 될 문서를 만들어야 할 이유는 없는 것이다.

즉 수사기관이나 법정에서는 문서의 기재내용을 중요시 여기므로 반드시 “갑” 과 “을” 관계로써의 업무를 추진 할 때는 실제 추진되는 사항들에 대해 문서 작성의 생활화를 기하는 자세가 필요하다 할 것이다.

 2. 동시 이행의 습관화 필요성

 건설 분쟁의 또 다른 사례 중 하나가 건축주와 시공사 간의 공사비 정산 문제이다. 공사 진행에 자재 구입 등의 현금이 유통 되어야 하는데 자금력 부족으로 실제 시공사가 공사를 이행해 나가지 못하는 경우가 그 것이라 할 것이다.

 통상 이러한 경우 공사 지연으로 인해 실제 피해를 입게 되는 건축주가 그 시점을 기준으로 시공된 공정율에 비해 과도한 공사비를 선 결제 해주는 경우가 있는데 이런 경우 상대방이 약속을 이행하면 아무런 문제가 없지만 가끔 약속을 이행하지 않는 경우가 발생하는 것이다.

 이러한 경우 “이행이 되지 않는 공종이 투입됨과 동시에 공사비를 결제 해 주겠다”, 던지 시공사로부터 “실제 공정율이 몇%인데 본사 자금력 부족으로 공사비 선결제를 요청합니다.”등의 확인서를 받은 후 결제를 해 주는 것이 현명한 판단이라 할 것이다.

 즉 동시 이행이나, 문서 작성의 생활화를 실제 적용함으로써 불미스런 분쟁을 미연에 방지하는 것이 피해를 최소화 할 수 있는 방법인 것이다.

 3. 질문의 생활화와 전문가와의 상담

 대부분의 건설 분쟁은 피해자의 관점에서 보면 그 원인은 두 가지로 압축 될 수 있는데 하나는 본인 스스로에 대한 상식의 과신이고 다른 하나는 무지이다.

즉 알기는 아는데 정확히 모르는 경우와 아예 모르는 경우이다. 전자의 경우는 정확한 지식의 부족이고 후자는 지식의 필요성을 체감하지 못하거나 접할 기회가 없던 경우이다.

 모든 이들에게는 자기들이 잘하는 영역이 존재하며 적어도 자기영역에서는 모두가 전문가일 것이다. 그러나 오히려 이러한 상식의 과신으로 피해를 보는 사례가 적지 않다는 점이다.

 그렇다면 건설분쟁 문제가 발생할 때 어떻게 하는 것이 현명할까?

 그것은 바로 사전에 건설 분야에 정통한 전문가와 상담하여 그 조언에 따라 분쟁의 발생 배경, 문제점, 이를 위한 해결방안, 합의점 모색 등 전반적인 진단을 받는 것이다.

급하다고 하여 전문가와의 상담을 생략한 채 단독적으로 분쟁을 해결하려 든다면, 이것은 만반의 준비태세를 갖춘 적지에 무기하나 없이 뛰어드는 격이라 할 수 있다.

 끝으로 법원감정 업무를 수행하는 한 사람으로써 위 상식을 새기고 습관화하여 피해를 당하고도 구제를 받지 못하는 사례들이 줄어들기를 희망한다.

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