사업자가 손해배상 하도록 조정결정“

소비자분쟁조정위원회(위원장 정구환)는 2008. 1. 14. 제797차 심의에서 서울 양천구 목동 소재 현대하이페리온2 주상복합건물 입주자 1,007명(주거용 오피스텔 308세대 357명, 아파트 498세대 650명)이 지하 1개층 미시공에 따른 주차장면적 축소 등과 관련해 건축 시행사인 (주)코리아원(시공사 : 현대건설(주))을 상대로 제기한 손해배상 요구에 대해, 주차장면적 감소분에 상당하는 손해를 배상하라는 결정을 내렸다.

사건개요 : 신청인들은 2002. 11.경 분양받은 현대하이페리온2 아파트 또는 주거용 오피스텔 소유자들로서 피신청인이 분양공고 당시 지하 5층까지 시공하기로 한 것을 중도에 설계 변경하여 지하 4층까지만 시공함으로써 주차장면적이 감소하였고, 휘트니스센터, 조경, 부대시설을 당초 계획대로 설치하지 않았다며 손해배상을 요구함.

 이 결정은 사업자가 일방적으로 제시한 계약조항(분양면적을 변경할 수 있고 증감이 발생해도 정산하지 않는다는 내용 등)을 무효로 보아 입주예정자들의 사전 동의를 받지 않고 지하 5층 주차장을 시공하지 않은 사업자에게 주차장면적 감소에 따른 손해배상 책임을 인정한 것이다.

 전체 손해배상금액은 3,369백만원으로 주차장면적 감소율이 큰 주거용 오피스텔은 세대당 3,326천원 ~ 4,933천원, 아파트의 경우 세대당 1,956천원 ~ 3,988천원으로 결정되었다.  

계약면적 변경 가능 및 지하주차장면적 증감 미정산 계약조항은 무효

 공급계약서 제6조제5항에는 “최종 건축허가(변경허가 포함)시 계약면적이 변경될 수 있으며, 분양가에 포함되지 않은 지하주차장면적의 증감에 대하여는 ‘갑’과 ‘을’ 상호간에 정산을 요구하지 않기로 한다”라고 규정되어 있다.

 그러나 통상 공동주택의 분양가격은 건물공사비와 대지비 등을 합한 공사원가에 이윤을 붙여 총 공사비를 산정하고 이를 전체 건물면적으로 나누어 3.3㎡당 분양가를 산출하는 것이므로 지하주차장면적 역시 분양가에 포함되는 면적임이 당연함에도 분양면적의 변경권을 사업주체에게 일방적으로 부여하고 면적증감에 대하여 정산하지 아니한다는 위 계약조항은 상당한 이유없이 피신청인의 담보책임을 배제 또는 제한하는 것이어서 무효이다. 

지하1개층 미시공에 대한 입주예정자의 충분한 사전 동의가 필요

 피신청인은 적법한 절차에 의해 지하 4층까지만 시공하는 것으로 설계를 변경하고 입주예정자들로부터 동의를 받았다고 주장하나, 지하 5층 주차장 미시공은 중대한 설계변경에 해당되어 입주예정자 전원의 사전 동의를 얻어서 설계를 변경하여야 함에도 지하4층 공사완료 후 설계변경 허가를 얻고 나서야 입주예정자들로부터동의를 받는 것은 부당하다.

 또한 동의서의 내용도 건축물의 품질을 개선하여 고급화된 주거공간을 건설하기 위한 동의 여부를 알려달라는 취지로 기재되어 있어, 입주예정자들이 설계변경에 승낙하였다기보다는 건축물의 품질개선에 동의하였다고 보이고 이미 설계변경과 지하4층까지 골조공사를 완료한 상태에서는 이러한 사후 동의를 진정한 동의라고 볼 수 없다. 

휘트니스센터, 조경 축소 등에 대한 책임은 인정하지 않아

공급안내 카탈로그에 명시된 지하1층 휘트니스센터는 입주자의 부대시설이나 복리시설이 아닌 피신청인이 별도 분양할 수 있는 공간이므로 수분양자가 적법한 절차에 의거 판매시설로 용도를 변경한 후 일부 공간에서 음식점을 개점하고 일부는 휘트니스센터 업주에게 임대한 상태로서 피신청인에게 휘트니스센터 축소에 대한 책임을 묻기는 어렵다.

조경 및 부대시설 축소에 대한 손해배상 요구의 경우 피신청인이 대체조경을 하였고 공급계약서 등에 명기되어 있지 않은 내용이므로 손해발생 사실을 인정하기 어렵다.

시공사,시행사간 책임 내용이 달라 손해배상에 어려움 있어

 일반적으로 소비자들은 분양이후 문제가 발생하더라도 시공사의 이미지에 걸맞은 사후 조치를 받을 수 있을 것으로 기대하고 있으나, 이 사건의 경우에서 보듯이 지하1개층 미시공에 따른 주차장면적 감소와 같은 계약불이행에 대하여 분양계약의 주체인 시행사에만 그 책임이 한정됨에 따라 시공사인 현대건설(주)에는 법적책임을 묻기 어렵게 되어 있는 점은 문제점으로 지적되었다.