민간공사의 건설분쟁 예방을 위한 조치에 대한 고찰 

                                                                                건설감정법인 서울건축환경 유병호

건설분쟁과 관련하여 종국적인 결론이 법원에 소송을 제기하여 판결을 받음으로서 이루어지는 경우가 많다. 하지만 변호사 위임료, 법원감정인 감정료, 기타 증거수집비용(하자진단 비용포함)등 고액의 비용과 시간이 지출된다.

일반인의 경우 건설관련한 전문지식이 부족하여 건설분쟁의 대응을 위해서는 법률전문가와 기술사,건설사업관리전문가 등 건설분쟁 전문가의 협력을 받아야 하겠지만 공사도급계약의 명확화, 시공중 충분한 협의, 변경시공에 다른 공사금액 변동에 유의,공사가 중단된 경우의 증거확보의 필요성에 유의한다면 건설분쟁으로 부당한 피해를 입는 것은 방지할 수 있을 것이다.

공사도급계약은 명확히 할 것

대형 국책프로젝트를 제외하고 민간에서 이루어지는 건설공사는 건축주가 친구,친척, 지인의 소개로 건축업자를 선정하고 계약내역을 명확히 하면 상대의 자존심을 상하게 할가봐 도급계약서와 계약내역서, 일위대가표, 공정표 등도 없이 평당 얼마하는식의 건축계약을 맺고 건축공사를 진행하는 경우가 많다

건설크레임은 이러한 공사계약의 불명확성과 건설업자의 무감각하고 편의적인 시공에 기인한다.

대부분의 건설분쟁은 건설공사 표준도급계약서와 표준시방서 조차도 사용되지 않는 경우가 많으며 반드시 설계자 및 시공자와 공사의 세세한 부분가지 명시적으로 협의하거나 자재의 종류 등급 시공방법이 반영되어 있는지 확인하여야 한고 이를 공사도급계약서에 명확히 적시하여야 한다.

표준도급계약서를 사용할 경우 부가가치세 포함여부,지체상금률,공사대금지급시기등을 공란으로 두면 건설분쟁의 경우가 많으므로 주의하여야 한다.

시공중 충분한 협의 및 서면화

건축주와 시공자는 공사중 사소한 부분이라고 상호 충분히 협의하여야 한다. 공사의 중요부분에 대하여 건축주와 협의하지 않거나 시공자만의 판단으로 자의적인 판단으로 시공을 하였다가 문제가되는 경우가 적지 않으며 공사금액변경에 관한 분쟁으로 연결되기도 한다.

민간건축공사의 경우 시공자에게 모든 것을 일임하거나 구두합의후 당초의 공사금액을 능가하는 추가공사금액이 발생하거나 미시공등의 분쟁에 휘말리는 경우도 있으므로 시공중 건축주와 시공자의 협의내용과 결론등에 대한 기록을 서면으로 남겨 의사표현을 분명히 확인하는 것이 좋다.

변경시공에 따른 공사금액 변동에 유의

상당수의 건설분쟁이 변경시공에 따른 추가공사금액과 관련하여 다툼이 많다. 건축공사의 특성상 공사내용의 일부변경을 불가피한 성격이 있으나 변경되는 부분과 도면번호, 변경금액등에 내용을 구체적으로 정리하여 서면화하고 변경시공에 따른 공사금액 증감의 정산자료로 활용하면 유익할 것이다.

공사계약 체결시 공사비 산정을 평당으로 하거나 자재의 등급등에 대하여 중급등 임의적인 표현일 경우 분쟁발생이 많으므로 공사도급계약서 체결시 공사내역서와 윌위대가표를 요구하여 변경시공에 대한 기준과 추가시공등에 대한 기준을 명확히 하는 노력이 필요하다.

공사가 중단된 경우의 증거확보의 필요성

시공자와 건축주의 불충분한 협의와 대립으로 공사가 중단될 경우에는 중단시점의 건축물의 상태에 대한 객관적인 증거가 확보되어야 한다.

하지만 미시공, 변경시공,공사중단시의 상황에 대한 자료수집없이 준공시간에 좆겨 충분한 자료를 확보하지 않고 제3자에게 게속공사를 진행할 경우 시공자와의 분쟁에서 시공범위가 구분되지 않아 낭패를 보는 경우도 종종 있다.

따라서 비용발생을 감수하더라도 건설전문기술사의 협력하에 중단시점의 건축물의 상태에 대한 객관적인 증거가 확보되어야 한다.

가압류등 공사대금 청구소송의 경우

건설공사가 시공자와 도급계약시의 좋은 분위기와 같이 마무리되지 않고 공사를 중단하고 다른 업자에 의한 건축물의 준공시점에 즈음하여 공사대금 확보를 위한 가압류를 제기하여 추가공사대금을 포함한 공사대금 청구소송으로 진행되는 경우가 일반적인 건설분쟁의 유형이다.

이러한 경우에도 공사도급계약의 명확화, 시공중 충분한 협의, 변경시공에 다른 공사금액 변동에 유의,공사가 중단된 경우의 증거확보의 필요성에 충실한 자료가 확보되었다면 문제가 없으나 반대의 경우에는 기술사, 건설사업관리전문가 등 건설관련전문가의 협력으로 시공자의 시공법위와 추가공사내역, 변경시공과 미시공, 하자등의 객관적인 자료를 확보한다면 법률전문가의 선임을 통한 적극적인 대응과 합리적이고 객관적인 건설분쟁해결이 가능하다고 본다.